Un centro de datos de inteligencia artificial podría tragarse una propiedad centenaria y un cementerio familiar en Georgia
La carrera por infraestructura de centros de datos en Estados Unidos avanza a toda velocidad, y las comunidades rurales están siendo tomadas por sorpresa en medio de ese camino. Lo que antes parecía algo limitado a grandes centros urbanos o polos industriales ahora toca la puerta de familias que viven en tierras heredadas desde hace generaciones, sin previo aviso y con muy poco margen para reaccionar.
Es exactamente lo que le está ocurriendo a Debbie Jackson, vecina de Muscogee County, en Georgia, que descubrió en febrero que su propiedad de 15 acres está en la ruta del Proyecto Ruby, un megaproyecto valorado en 5.180 millones de dólares, con una capacidad de 650 megavatios, desarrollado por Habitat Real Estate Partners. El terreno pertenece a la familia del esposo de Debbie desde mediados de 1800 y guarda algo que ningún contrato inmobiliario puede reponer: un cementerio con 22 tumbas, a menos de 3 km del perímetro planeado para el proyecto.
No es solo una cuestión de metros cuadrados o avalúo de mercado. Es sobre memoria, identidad y el derecho a saber qué va a pasar con el lugar donde vives antes de que las decisiones ya estén tomadas.
Desde que se enteró de la noticia, Debbie vive con una lista creciente de preocupaciones que van mucho más allá de lo sentimental:
- Seguridad ante incendios en las cercanías
- Contaminación acústica y lumínica constante
- Riesgo de contaminación del agua
- Caída en el valor inmobiliario de la zona
En una entrevista con el Columbus Ledger-Enquirer, Debbie resumió la situación de forma directa: todo es muy incierto. Y lo que hace esto aún más delicado es el momento en que ella se encuentra dentro de esta historia. Cuando un proyecto de esta magnitud entra en el proceso de aprobación de permisos, el reloj empieza a correr, y el margen para actuar se reduce con cada etapa aprobada. El caso de Debbie es real, urgente y, lamentablemente, cada vez menos excepcional. 🏡
Qué hay detrás de la expansión de los centros de datos hacia zonas rurales
En los últimos años, la demanda por procesamiento de datos se disparó. El auge de la inteligencia artificial, los servicios de streaming, la computación en la nube y todo lo que depende de infraestructura digital provocó que grandes empresas y fondos inmobiliarios especializados empezaran a buscar terrenos en áreas menos pobladas para instalar sus centros de datos. Y cuando hablamos de áreas menos pobladas, estamos hablando directamente de comunidades rurales, que históricamente cuentan con menos recursos para reaccionar ante este tipo de inversión y, muchas veces, menos acceso a la información sobre lo que se está planeando en sus alrededores.
El atractivo de estas regiones para los desarrolladores es bastante claro: terrenos más baratos, menos burocracia municipal, incentivos fiscales estatales y, en muchos casos, cercanía con fuentes de energía eléctrica de gran capacidad. Un centro de datos como el Proyecto Ruby, con 650 megavatios de capacidad, necesita una cantidad descomunal de energía para funcionar, y las comunidades rurales frecuentemente están cerca de subestaciones y líneas de transmisión capaces de soportar ese tipo de demanda.
El problema es que esa ecuación conveniente para los inversores rara vez incluye, de forma genuina, los intereses de las personas que ya viven en ese lugar. Estados como Georgia, Texas, Ohio e incluso Wyoming están viendo cómo este movimiento cobra fuerza, con empresas como Google, Microsoft y Meta compitiendo por espacio junto a desarrolladores especializados como la propia Habitat Real Estate Partners.
Además, el ritmo acelerado con que estos proyectos avanzan por los procesos de aprobación de permisos deja poco espacio para que los vecinos se organicen, consulten especialistas o exijan estudios de impacto más detallados. En muchos estados estadounidenses, las reglas de zonificación para este tipo de emprendimiento aún se están redactando, lo que crea una zona gris legal que favorece a quien tiene más poder económico y jurídico en la mesa de negociación. 📡
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Cuando el proyecto se aprueba, la capacidad de acción se reduce drásticamente
Cuando un gran emprendimiento como un centro de datos se propone cerca de tu casa, la reacción natural de mucha gente es esperar a ver qué pasa. Pero esa espera puede salir cara. Una vez que el proyecto pasa por el proceso de aprobación, la ventana para intervenir se cierra casi por completo.
Howard Jacobson, director de operaciones de Stronglast Builders, es directo al respecto: si el proceso de aprobación municipal se siguió y completó correctamente, la mejor oportunidad para impugnar el centro de datos ya quedó atrás. Él explica que el proceso de zonificación, que incluye audiencias públicas, permisos de uso especial y planes de desarrollo del terreno, es el principal espacio donde los ciudadanos pueden obtener información y presentar objeciones formales.
Después de que el proyecto pasa por esa etapa, las opciones restantes para los vecinos se reducen básicamente a la vía judicial. Jacobson describe ese camino como costoso y rara vez exitoso cuando tanto el desarrollador como el municipio siguieron los procedimientos correctos. Un juez puede incluso retrasar temporalmente la implementación de un uso de suelo ya aprobado para permitir que los demandantes presenten sus argumentos, pero las decisiones municipales sobre uso de suelo son, por regla general, muy difíciles de revertir.
La litigación, sin embargo, no es totalmente inútil. Aunque no consiga frenar un proyecto, puede generar suficiente presión pública para empujar al desarrollador hacia concesiones modestas. Es el caso, por ejemplo, de zonas de amortiguamiento más amplias o medidas adicionales de mitigación de ruido. En el caso específico del Proyecto Ruby, la comisión de planificación local votó 5 a 1 para ampliar la zona de amortiguamiento propuesta de 75 pies a 500 pies, aunque Debbie Jackson considera esa ampliación insuficiente.
Existe una excepción importante en este escenario. Jillian Hishaw, abogada especializada en derecho agrario y uso de suelo y autora del libro Systematic Land Theft, explica que cuando el emprendimiento involucra financiamiento federal, los vecinos ganan más vías legales para impugnarlo. Con dinero privado, los estudios y evaluaciones ambientales se eluden con frecuencia. Con dinero federal, hay más base legal para litigar. Sin embargo, incluso esa ruta se ha vuelto más difícil. Una orden ejecutiva de 2025, según Hishaw, ahora permite que el gobierno federal ignore todas las evaluaciones ambientales federales, lo que reduce aún más el margen de maniobra para las comunidades afectadas. ⚖️
Valor inmobiliario en riesgo: qué dicen los datos hasta ahora
Una de las preocupaciones más concretas planteadas por Debbie y por otras personas en situación similar es la posible caída en el valor inmobiliario de las propiedades alrededor de un centro de datos. Y esta no es una preocupación infundada.
La respuesta honesta en este momento es que nadie sabe con certeza cuál será el impacto, porque el boom de centros de datos es demasiado reciente como para que hayan surgido patrones claros en los datos. Pero las proyecciones de quienes siguen el tema de cerca no son optimistas.
Hishaw, que dedicó 13 años ofreciendo servicios jurídicos a propietarios rurales a través de su organización sin fines de lucro, prevé que los valores de las propiedades cercanas a estas instalaciones van a declinar con el tiempo, especialmente a medida que los efectos acumulativos sobre los recursos naturales, el agua y el uso del suelo se hagan más evidentes. Según su evaluación, en pocos años el impacto va a empujar los precios hacia abajo porque simplemente no habrá más recursos naturales para cultivar ni para sostener la vida en los alrededores.
La propia Debbie Jackson ya está sopesando si quedarse o vender, según el Columbus Ledger-Enquirer. Esa decisión se complica por una hipoteca de 800 dólares mensuales que no se terminará de pagar hasta 2044, sumada a la convicción de que el centro de datos va a devaluar su propiedad de todas formas.
Para los propietarios que intentan evaluar su propia exposición a este tipo de riesgo, la comparación más relevante puede ser la de otros grandes vecinos industriales o de infraestructura: plantas de energía, centros de distribución logística y torres de telefonía celular. Estos emprendimientos tienen antecedentes documentados de afectar negativamente el valor de los inmuebles residenciales adyacentes, generalmente de forma más severa cuanto menor sea la distancia.
En el caso específico de los centros de datos, el ruido constante de los sistemas de refrigeración y de los generadores de respaldo es un factor que preocupa a los especialistas en tasación inmobiliaria. Un complejo de 650 megavatios como el Proyecto Ruby no funciona en silencio: son cientos de unidades de enfriamiento operando las 24 horas del día, los 7 días de la semana, sin interrupción. Para quien vive a pocos kilómetros de distancia, ese tipo de perturbación puede hacer que la propiedad resulte menos atractiva para nuevos compradores. 💸
Permisos y participación comunitaria: donde reside el problema
El proceso de aprobación de permisos de emprendimientos como el Proyecto Ruby es, en teoría, un espacio donde la comunidad puede manifestarse, presentar objeciones y exigir que se cumplan determinadas condiciones antes de la aprobación final. En la práctica, sin embargo, este proceso muchas veces favorece a quien tiene más recursos para contratar abogados, consultores ambientales y especialistas en planificación urbana. Los vecinos de comunidades rurales, como Debbie Jackson, rara vez tienen acceso a ese tipo de apoyo especializado con la rapidez suficiente para influir en las decisiones mientras todavía hay margen para hacerlo.
En Muscogee County, al igual que en otros condados estadounidenses que enfrentan situaciones similares, las audiencias públicas sobre proyectos de centros de datos suelen anunciarse con plazos cortos, realizarse en horarios y lugares que dificultan la participación de trabajadores y familias, y llevarse a cabo con un lenguaje técnico que no es accesible para la mayoría de las personas. El resultado es que, cuando los vecinos perciben la magnitud del impacto que se está aprobando, gran parte de las decisiones ya están tomadas. La aprobación de permisos se convierte en un trámite en vez de un proceso genuino de consulta y participación.
Este es un problema estructural que va mucho más allá del caso específico de Debbie y que se está repitiendo en decenas de condados a medida que la demanda por infraestructura digital sigue creciendo.
Qué pueden hacer los propietarios antes de que sea tarde
Si vives en una zona donde el desarrollo de centros de datos se está expandiendo, y eso incluye cada vez más comunidades rurales en el sur y el centro-oeste de Estados Unidos, el momento de actuar es antes de que un proyecto entre en el proceso de aprobación de permisos.
El primer paso y el más importante es monitorear las reuniones locales de zonificación. La mayoría de las batallas por el uso del suelo se ganan o se pierden a nivel municipal, antes de que la mayoría de los vecinos siquiera sepa que se está proponiendo un proyecto. Registrarse para recibir alertas del consejo de planificación y zonificación del condado y asistir a las reuniones marca una diferencia real.
Como Jacobson subraya, el proceso de zonificación es el principal medio por el cual los ciudadanos pueden obtener información sobre y cuestionar cualquier rezonificación, permiso de uso especial o plan de desarrollo de terreno.
También vale la pena saber qué existe en tu terreno antes de que un desarrollador venga a tocar a tu puerta. La situación de Debbie Jackson es más compleja por el cementerio histórico familiar y por posibles sepulturas indígenas sin marcar en el lugar.
Herramientas que usamos a diario
Hishaw aconseja que los propietarios en situaciones similares soliciten un estudio arqueológico antes de que los permisos sean aprobados y contacten con la oficina estatal de preservación histórica. Si existe la posibilidad de presencia de restos mortales indígenas, el Bureau of Indian Affairs y la oficina tribal de preservación histórica correspondiente también deben ser notificados. Si el terreno es reconocido como sagrado y forma parte del registro nacional, eso puede convertirse en un obstáculo legítimo para el desarrollador.
Las solicitudes de acceso a información pública, conocidas en EE. UU. como FOIA requests, son otra herramienta poco utilizada. Los registros públicos pueden revelar qué evaluaciones ambientales se completaron y si el desarrollador recibió algún tipo de exención. En proyectos financiados con capital privado, Hishaw destaca que estos estudios se ignoran con frecuencia, lo que significa que los vecinos pueden no tener el panorama completo de lo que fue o no analizado.
Y, por último, no enfrentes esto en solitario. Hishaw está finalizando un documento modelo de política pública que los propietarios pueden usar como guía al participar en reuniones de planificación y zonificación, una señal clara de cómo este problema se está extendiendo. Según ella, la situación ya ha alcanzado proporciones de epidemia. 📋
Qué les queda a las comunidades rurales en esta ecuación
Es importante dejar claro que la expansión de los centros de datos no es, por naturaleza, algo negativo para las regiones donde se instalan. En muchos casos, estos emprendimientos generan empleos locales, aumentan la recaudación tributaria municipal y traen mejoras en la infraestructura de energía y conectividad para toda la región. El problema no está en la tecnología en sí, sino en la forma en que el proceso de llegada de estos proyectos se produce, frecuentemente sin transparencia, sin un diálogo genuino con las comunidades rurales afectadas y sin mecanismos eficaces para que los vecinos protejan sus intereses.
El caso de Debbie Jackson pone en evidencia una tensión que va a seguir intensificándose en los próximos años. La demanda por infraestructura de centros de datos no va a disminuir. Al contrario, con el avance de los modelos de inteligencia artificial y la explosión del consumo de datos a escala global, la presión por nuevos terrenos y nuevas instalaciones va a aumentar significativamente. Eso significa que más familias en comunidades rurales van a encontrarse en la misma posición que Debbie: confrontadas con proyectos multimillonarios que llegan rápido, avanzan por la aprobación de permisos con eficiencia y dejan poco espacio para cuestionamientos.
Para Debbie, las opciones están limitadas, pero el proyecto aún no ha recibido la aprobación final, lo que significa que todavía existe un proceso público en marcha en el que se puede participar. La ventana para una intervención significativa, sin embargo, se reduce con cada paso procesal.
Para todos los demás que están viendo cómo el boom de los centros de datos se expande hacia sus comunidades, la lección que ofrece la situación de Debbie Jackson no es que los vecinos estén indefensos, sino que el poder en estas situaciones es sensible al tiempo. Los propietarios que mejor libran estas batallas son aquellos que se presentan en la primera reunión, y no en la que ocurre después de que los permisos ya están firmados.
Entender cómo funciona este proceso, cuáles son los derechos de los propietarios y cómo el impacto en el valor inmobiliario puede documentarse e impugnarse es, en este escenario, una forma concreta de prepararse para una realidad que ya está tocando la puerta de muchas familias estadounidenses. 🏘️
