Data center de inteligência artificial pode engolir propriedade centenária e cemitério familiar na Geórgia
A corrida por infraestrutura de data center nos Estados Unidos está avançando rápido, e comunidades rurais estão sendo pegas de surpresa no meio desse caminho. O que antes parecia algo restrito a grandes centros urbanos ou polos industriais agora bate à porta de famílias que vivem em terras herdadas há gerações, sem aviso prévio e com muito pouca margem para reação.
É exatamente o que está acontecendo com Debbie Jackson, moradora de Muscogee County, na Geórgia, que descobriu em fevereiro que sua propriedade de 15 acres está na rota do Projeto Ruby, um megaempreendimento avaliado em US$ 5,18 bilhões, com capacidade de 650 megawatts, desenvolvido pela Habitat Real Estate Partners. O terreno pertence à família do marido de Debbie desde meados de 1800 e guarda algo que nenhum contrato imobiliário consegue repor: um cemitério com 22 túmulos, a menos de 3 km do perímetro planejado para o projeto.
Não é só uma questão de metros quadrados ou avaliação de mercado. É sobre memória, identidade e o direito de saber o que vai acontecer com o lugar onde você vive antes que as decisões já estejam tomadas.
Desde que soube da notícia, Debbie vive com uma lista crescente de preocupações que vai muito além do sentimental:
- Segurança contra incêndios nas proximidades
- Poluição sonora e luminosa constante
- Risco de contaminação da água
- Queda no valor imobiliário da região
Em entrevista ao Columbus Ledger-Enquirer, Debbie resumiu a situação de forma direta: está tudo muito incerto. E o que torna tudo isso ainda mais delicado é o momento em que ela está nessa história. Quando um projeto desse porte entra no processo de licenciamento, o relógio começa a correr, e a margem para agir vai diminuindo a cada etapa aprovada. O caso de Debbie é real, urgente e, infelizmente, cada vez menos raro. 🏡
O que está por trás da expansão dos data centers para zonas rurais
Nos últimos anos, a demanda por processamento de dados explodiu. A ascensão da inteligência artificial, dos serviços de streaming, da computação em nuvem e de tudo que depende de infraestrutura digital fez com que grandes empresas e fundos imobiliários especializados passassem a buscar terrenos em áreas menos populosas para instalar seus data centers. E quando falamos em áreas menos populosas, estamos falando diretamente de comunidades rurais, que historicamente têm menos recursos para reagir a esse tipo de investimento e, muitas vezes, menos acesso às informações sobre o que está sendo planejado nas suas vizinhanças.
O apelo dessas regiões para os desenvolvedores é bastante claro: terrenos mais baratos, menos burocracia municipal, incentivos fiscais estaduais e, em muitos casos, proximidade com fontes de energia elétrica de grande capacidade. Um data center como o Projeto Ruby, com 650 megawatts de capacidade, precisa de uma quantidade absurda de energia para funcionar, e as comunidades rurais frequentemente ficam próximas de subestações e linhas de transmissão que conseguem suportar esse tipo de demanda.
O problema é que essa equação conveniente para os investidores raramente inclui, de forma genuína, os interesses das pessoas que já vivem naquele lugar. Estados como Geórgia, Texas, Ohio e até Wyoming estão vendo esse movimento ganhar força, com empresas como Google, Microsoft e Meta disputando espaço ao lado de desenvolvedores especializados como a própria Habitat Real Estate Partners.
Além disso, o ritmo acelerado com que esses projetos avançam pelos processos de licenciamento deixa pouco espaço para que moradores locais se organizem, consultem especialistas ou exijam estudos de impacto mais detalhados. Em muitos estados americanos, as regras de zoneamento para esse tipo de empreendimento ainda estão sendo escritas, o que cria uma zona cinzenta legal que favorece quem tem mais poder econômico e jurídico na mesa de negociação. 📡
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Quando o projeto é aprovado, o poder de ação encolhe drasticamente
Quando um grande empreendimento como um data center é proposto perto da sua casa, a reação natural de muita gente é esperar para ver o que acontece. Mas essa espera pode custar caro. Uma vez que o projeto passa pelo processo de aprovação, a janela para intervenção se fecha quase completamente.
Howard Jacobson, diretor de operações da Stronglast Builders, é direto sobre isso: se o processo de aprovação municipal foi seguido e concluído corretamente, a melhor oportunidade para contestar o data center já ficou para trás. Ele explica que o processo de zoneamento, que inclui audiências públicas, permissões de uso especial e planos de desenvolvimento do terreno, é o principal espaço onde cidadãos podem obter informações e apresentar objeções formais.
Depois que o projeto passa por essa etapa, as opções restantes para os vizinhos se resumem basicamente à via judicial. Jacobson descreve esse caminho como caro e raramente bem-sucedido quando tanto o desenvolvedor quanto o município seguiram os procedimentos corretos. Um juiz pode até atrasar temporariamente a implementação de um uso de solo já aprovado para permitir que os litigantes apresentem seus argumentos, mas decisões municipais sobre uso de solo são, de modo geral, muito difíceis de reverter.
A litigância, no entanto, não é totalmente inútil. Mesmo que não consiga barrar um projeto, ela pode criar pressão pública suficiente para empurrar o desenvolvedor na direção de concessões modestas. É o caso, por exemplo, de zonas de amortecimento mais amplas ou medidas adicionais de mitigação de ruído. No caso específico do Projeto Ruby, a comissão de planejamento local votou por 5 a 1 para expandir a zona de amortecimento proposta de 75 pés para 500 pés, embora Debbie Jackson considere essa ampliação insuficiente.
Existe uma exceção importante nesse cenário. Jillian Hishaw, advogada especializada em direito agrícola e uso de solo e autora do livro Systematic Land Theft, explica que quando o empreendimento envolve financiamento federal, os moradores ganham mais caminhos legais para contestação. Com dinheiro privado, os estudos e avaliações ambientais são frequentemente contornados. Com dinheiro federal, há mais base legal para litigar. Porém, mesmo essa rota ficou mais difícil. Uma ordem executiva de 2025, segundo Hishaw, agora permite que o governo federal ignore todas as avaliações ambientais federais, o que reduz ainda mais o espaço de manobra para as comunidades afetadas. ⚖️
Valor imobiliário em risco: o que os dados dizem até agora
Uma das preocupações mais concretas levantadas por Debbie e por outras pessoas em situação semelhante é a possível queda no valor imobiliário das propriedades ao redor de um data center. E essa não é uma preocupação infundada.
A resposta honesta neste momento é que ninguém sabe ao certo qual será o impacto, porque o boom de data centers é recente demais para que padrões claros tenham emergido nos dados. Mas as projeções de quem acompanha o tema de perto não são otimistas.
Hishaw, que dedicou 13 anos oferecendo serviços jurídicos a proprietários rurais por meio de sua organização sem fins lucrativos, prevê que os valores das propriedades próximas a essas instalações vão declinar ao longo do tempo, especialmente à medida que os efeitos cumulativos sobre os recursos naturais, a água e o uso do solo se tornem mais evidentes. Na avaliação dela, em poucos anos o impacto vai empurrar os preços para baixo porque simplesmente não haverá mais recursos naturais para cultivar ou para sustentar a vida no entorno.
A própria Debbie Jackson já está pesando se deve ficar ou vender, segundo o Columbus Ledger-Enquirer. Essa decisão é complicada por uma hipoteca de US$ 800 mensais que só será quitada em 2044, somada à crença de que o data center vai desvalorizar sua propriedade de qualquer forma.
Para proprietários tentando avaliar sua própria exposição a esse tipo de risco, a comparação mais relevante pode ser a de outros grandes vizinhos industriais ou de infraestrutura: usinas de energia, centros de distribuição logística e torres de celular. Esses empreendimentos têm históricos documentados de afetar negativamente o valor dos imóveis residenciais adjacentes, geralmente de forma mais severa quanto mais próxima a distância.
No caso específico dos data centers, o barulho constante dos sistemas de refrigeração e dos geradores de backup é um fator que preocupa especialistas em avaliação imobiliária. Um complexo de 650 megawatts como o Projeto Ruby não funciona em silêncio: são centenas de unidades de resfriamento operando 24 horas por dia, 7 dias por semana, sem interrupção. Para quem mora a poucos quilômetros de distância, esse tipo de perturbação pode tornar a propriedade menos atraente para novos compradores. 💸
Licenciamento e participação comunitária: onde mora o problema
O processo de licenciamento de empreendimentos como o Projeto Ruby é, em teoria, um espaço onde a comunidade pode se manifestar, apresentar objeções e exigir que determinadas condições sejam atendidas antes da aprovação final. Na prática, porém, esse processo muitas vezes favorece quem tem mais recursos para contratar advogados, consultores ambientais e especialistas em planejamento urbano. Moradores de comunidades rurais, como Debbie Jackson, raramente têm acesso a esse tipo de suporte especializado de forma rápida o suficiente para influenciar as decisões enquanto ainda há espaço para isso.
Em Muscogee County, assim como em outros condados americanos que estão enfrentando situações similares, as audiências públicas sobre projetos de data center costumam ser anunciadas com prazos curtos, realizadas em horários e locais que dificultam a participação de trabalhadores e famílias, e conduzidas com uma linguagem técnica que não é acessível para a maioria das pessoas. O resultado é que, quando os moradores percebem o tamanho do impacto que está sendo aprovado, grande parte das decisões já foi tomada. O licenciamento se torna uma formalidade em vez de um processo genuíno de consulta e participação.
Esse é um problema estrutural que vai muito além do caso específico de Debbie e que está se repetindo em dezenas de condados à medida que a demanda por infraestrutura digital continua crescendo.
O que proprietários podem fazer antes que seja tarde
Se você vive em uma área onde o desenvolvimento de data centers está se expandindo, e isso inclui cada vez mais comunidades rurais no Sul e no Centro-Oeste dos Estados Unidos, o momento de agir é antes que um projeto entre no processo de licenciamento.
O primeiro e mais importante passo é monitorar as reuniões locais de zoneamento. A maioria das batalhas por uso de solo é vencida ou perdida no nível municipal, antes que a maioria dos moradores sequer saiba que um projeto está sendo proposto. Cadastrar-se para receber alertas do conselho de planejamento e zoneamento do condado e comparecer às reuniões faz uma diferença real.
Como Jacobson reforça, o processo de zoneamento é o principal meio pelo qual os cidadãos podem obter informações sobre e contestar qualquer rezonamento, permissão de uso especial ou plano de desenvolvimento de terreno.
Também vale a pena saber o que existe no seu terreno antes que um desenvolvedor venha bater à porta. A situação de Debbie Jackson é mais complexa por causa do cemitério histórico familiar e de possíveis sepulturas indígenas não marcadas no local.
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Hishaw aconselha que proprietários em situações semelhantes solicitem uma pesquisa arqueológica antes que as licenças sejam aprovadas e entrem em contato com o escritório estadual de preservação histórica. Se houver possibilidade de presença de restos mortais indígenas, o Bureau of Indian Affairs e o escritório tribal de preservação histórica relevante também devem ser acionados. Se o terreno for reconhecido como sagrado e fizer parte do registro nacional, isso pode se tornar um obstáculo legítimo para o desenvolvedor.
Pedidos de acesso à informação pública, conhecidos nos EUA como FOIA requests, são outra ferramenta pouco utilizada. Registros públicos podem revelar quais avaliações ambientais foram concluídas e se o desenvolvedor recebeu algum tipo de dispensa. Em projetos financiados com capital privado, Hishaw destaca que esses estudos são frequentemente ignorados, o que significa que os vizinhos podem não ter o quadro completo do que foi ou não analisado.
E, por fim, não enfrente isso sozinho. Hishaw está finalizando um documento modelo de política pública que proprietários podem usar como guia ao participar de reuniões de planejamento e zoneamento, um sinal claro de como esse problema está se espalhando. Segundo ela, a situação já alcançou proporções de epidemia. 📋
O que fica para as comunidades rurais nessa equação
É importante deixar claro que a expansão dos data centers não é, por natureza, algo negativo para as regiões onde eles se instalam. Em muitos casos, esses empreendimentos geram empregos locais, aumentam a arrecadação tributária municipal e trazem melhorias na infraestrutura de energia e conectividade para toda a região. O problema não está na tecnologia em si, mas na forma como o processo de chegada desses projetos acontece, frequentemente sem transparência, sem diálogo genuíno com as comunidades rurais afetadas e sem mecanismos eficazes para que os moradores protejam seus interesses.
O caso de Debbie Jackson coloca em evidência uma tensão que vai continuar se intensificando nos próximos anos. A demanda por infraestrutura de data center não vai diminuir. Pelo contrário, com o avanço dos modelos de inteligência artificial e a explosão do consumo de dados em escala global, a pressão por novos terrenos e novas instalações vai aumentar significativamente. Isso significa que mais famílias em comunidades rurais vão se encontrar na mesma posição que Debbie: confrontadas com projetos bilionários que chegam rápido, avançam pelo licenciamento com eficiência e deixam pouco espaço para questionamentos.
Para Debbie, as opções estão limitadas, mas o projeto ainda não recebeu aprovação final, o que significa que ainda existe um processo público em andamento para ser engajado. A janela para intervenção significativa, porém, diminui a cada passo processual.
Para todos os outros que estão vendo o boom dos data centers se expandir em direção às suas comunidades, a lição que a situação de Debbie Jackson oferece não é que os vizinhos são impotentes, mas que o poder nessas situações é sensível ao tempo. Os proprietários que se saem melhor nesses casos são aqueles que aparecem na primeira reunião, e não naquela que acontece depois que as licenças já estão assinadas.
Entender como funciona esse processo, quais são os direitos dos proprietários e como o impacto no valor imobiliário pode ser documentado e contestado é, nesse cenário, uma forma concreta de se preparar para uma realidade que já está batendo à porta de muitas famílias americanas. 🏘️
